Прошло более полугода с момента краха фондового рынка и практически одномоментного обесценивания акций российских компаний торгуемых на фондовых биржах. Как на этом фоне вели себя цены на российскую недвижимость - вопрос, наводящий на интересные выводы. Начнем по порядку - массовые продажи акций на рынке начались в сентябре 2008 года и к середине октября 2008 года приобрели панический характер - конечно погоду задавали крупные западные фонды, с большими позициями - остро в тот момент нуждавшиеся хоть в какой то денежной ликвидности. Акции ликвидных российских компаний выбрасывались на рынок большими пакетами по ценам на 60-70 % ниже цен июня того же года. Акции энергетических компаний второго эшелона претерпели еще большее падение, доходившее по отдельным бумагам до 90%, акции отдавались практически даром - не принималась во внимание фундаментальная стоимость, размер выплачиваемых дивидендов. Те участники фондового рынка кто ориентировался на фундаментальную оценку - пытались набирать позиции, но объем предложения и темпы падения выводили многих из равновесия и шел очередной вал эмоциональных продаж уже новых покупателей. В итоге к октябрю 2008 года мы получили ситуацию, когда ведущие отраслевые компании торговались с коэффициентами P/E 2-3 и P/S 0.1-0.5 соответственно, во втором эшелоне коэффициенты оказались еще меньше, дивидендная доходность на акцию по некоторым компания выросла до невиданных 40-50%. В моменте акции большинства отраслей попали под раздачу и необоснованно обесценились, но если отбросить эмоции и посмотреть на факты, то видно - экономический кризис практически не затронул те же МРК, денежный поток по ним по-прежнему стабилен, дивиденды на прежнем уровне, а цена акций упала в разы, также как и на большинство российских акций. Инвестору знакомому с фундаментальным анализом и положением дел в компании понятно - что такая ситуация не продлится долго и дает уникальную возможность с минимальными рисками сформировать долгосрочный портфель акций. Теперь посмотрим, как вели себя цены на недвижимость осенью 2008 года. А они падать не спешили и только когда ситуация стала действительно парадоксальной - завод упал в цене на 70% а стоящий рядом офис остался стоить столько же - предложение объектов недвижимости на продажу выросло. Но цены заметно не снизились, то есть так сейчас рассуждает инвестор в недвижимость - продавать готов только не дешевле чем купил ! Появилось даже выражение - “переждать кризис”, фактор времени в этом выражении спрятался в слове переждать, и не имеет конкретизации сроков. При этом мысль перейти в более недооцененный и ликвидный актив - акции того же завода, в головы инвесторов в недвижимость в массовом порядке почему то не приходит. Видимо все-таки это два разных типа инвесторов: инвестор в недвижимость и инвестор в акции. Используя данные аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» и «Фондовой биржи РТС RTS.RU» построим график корреляции индексов. На графике видно, что исторически индекс стоимости квадратного метра жилья хотя и повторяет индекс РТС но все же отстает от него на 2-3 месяца, так произошло и на этот раз, только глубина коррекции по индексу стоимости жилья сейчас оказывается значительно меньше, и раскорреляция с индексом РТС достигла исторического максимума. Причины этого видимо лежат в ликвидности-инертности-ментальности российского рынка недвижимости, не стоит так же исключать негласный сговор крупнейших участников рынка попридержать-попереждать - попытаться так сказать “обхитрить рынок”. Стоит заметить что предшествовавшие кризису 5 лет непрерывного роста приучили многих инвесторов в недвижимость к постоянной прибыли - что не купи через год продашь втридорога. Касательно жилой недвижимости то большинство так называемых инвестиционных квартир годами простаивало пустыми просто в надежде на рост курсовой стоимости. Сейчас же мы видим как инвесторы начинают считать деньги и сдача в аренду инвестиционной квартиры становится обычным делом, об этом свидетельствует резко возросшее предложение на рынке аренды. И вот этот то фактор и может подтолкнуть цены на недвижимость вниз так как “переждать” решат новый покупатель и инвестор, покупатель посчитает что квартиру будет дешевле снять а потом уже купить подешевевшее жилье, а инвестор купит акции завода - и когда они достигнут справедливой стоимости продаст и переложится в недвижимость. Видится наиболее вероятный вариант ближайшего развития событий - рост капитализации российских компаний, подхода коэффициентов к справедливым значениям P/E 6-8, P/S 2-3 - соответственно рост индекса РТС до 1500 - 1600 пунктов. С ценами на недвижимость сложнее - в последние несколько лет объем новой введенной недвижимости был рекордно высоким, что создает определенный навес прежде всего из неиспользуемой по назначению недвижимости, которая может стать в массовом порядке используемой. При этом объем предложения аренды будет играть определяющую роль в динамике индекса цен на недвижимость. В какой точно точке графика индексы вновь встретятся просчитать сейчас невозможно, но курс на сближение очевиден.